Avant de mettre en vente votre bien, pensez à effectuer les diagnostics techniques. Plomb, amiante, risques naturels et technologiques… Ceux-ci sont devenus obligatoires ! Voici comment compléter votre dossier de diagnostics techniques.
Vous êtes à la recherche d’un diagnostiqueur ? Sachez qu’un annuaire institutionnel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est consultable en quelques clics sur Internet. Trouver un diagnostiqueur
Sachez qu’il ne concerne que les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Attention : la présence de plomb dans les revêtements ou les peintures peut provoquer chez les occupants du logement de graves intoxications.
Il concerne les logements situés dans les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
Non limité dans le temps, le constat, une fois réalisé, est ajouté au dossier de diagnostics techniques et n’a plus à être refait.
Commencez par vous renseigner auprès de votre mairie pour savoir si votre logement est situé dans une zone nécessitant ce diagnostic :
Vous êtes concerné par ce diagnostic si votre logement possède une installation intérieure de gaz naturelle datant de plus de 15 ans.
Si votre bien immobilier est situé dans une zone menacée par des risques naturels (inondations, glissements de terrains, séisme) ou technologiques (proximité d’une usine chimique), vous devez effectuer un état des risques naturels et technologiques.
Il s’agit d’une évaluation de la performance énergétique de votre logement. Le document remis par le diagnostiqueur indique :
Que signifient les deux étiquettes du DPE ?
L’étiquette Énergie permet de classer le logement en fonction de sa consommation annuelle d’énergie.
Classe A : moins de 50 Kw/m2 par an
Classe B : de 51 à 90 Kw/m2 par an
Classe C : de 91 à 150 Kw/m2 par an
Classe D : de 151 à 230 Kw/m2 par an
Classe E : de 231 à 330 Kw/m2 par an
Classe F : de 331 à 450 Kw/m2 par an
Classe G : supérieur à 450 Kw/m2 par an
Les différentes classes sont identifiables par un dégradé de couleurs : du vert foncé pour la classe A des logements économes en énergie au rouge pour la classe des logements particulièrement énergivores.
L’étiquette Climat permet de classer le logement en fonction de la quantité de CO2 émise.
Classe A : moins de 5 Kg de CO2/m2 par an
Classe B : de 6 à 10 Kg de CO2/m2 par an
Classe C : de 11 à 20 Kg de CO2/m2 par an
Classe D : de 21 à 35 Kg de CO2/m2 par an
Classe E : de 36 à 55 Kg de CO2/m2 par an
Classe F : de 56 à 80 Kg de CO2/m2 par an
Classe G : supérieure à 80 Kg de CO2/m2 par an
Comme pour l’étiquette Énergie, un dégradé de couleurs permet d’identifier au premier coup d’œil la classe à laquelle appartient le logement.
Pour réaliser le DPE de votre logement, faites appel à un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'Accréditation. Renseignez-vous auprès des Espaces Info Energie de l'ADEME.
Il est valable 10 ans.
Bon à savoir : le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé à tout avant-contrat (promesse de vente, compromis de vente) ou à l'acte authentique de vente portant sur le bien immobilier. Il est établi à vos frais, en tant que vendeur. Dès la mise en vente du bien, vous devez tenir le DPE à la disposition des acheteurs. Vous devez en outre faire figurer le résultat du DPE sur votre annonce immobilière.
Si votre installation électrique intérieure a plus de quinze ans, vous devez la remettre à neuf. Profitez-en pour faire un constat. Il est valable 3 ans.
Ne prenez pas à la légère les diagnostics techniques… Vous pouvez risquer gros !
En effet, si, le jour de la signature de la vente, le dossier des diagnostics techniques n’est pas complet, vous êtes considéré comme responsable au titre des vices cachés en cas d'apparition d'un dommage ou d’un risque pour le futur propriétaire.
Celui-ci pourra :
♦ exiger l’annulation de la vente ;
♦ demander une réduction du prix de vente.
Cas particulier : le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative ! L’acheteur ne peut donc pas se retourner contre vous si vous ne l’avez pas ajouté au dossier des diagnostics techniques.
Suis-je trop gourmand ? Ai-je sous-estimé la valeur de ma maison ? Au moment de mettre en vente votre logement, ces questions vous trottent dans la tête. La fixation du prix de vente est une mission particulièrement délicate. Voici quelques pistes pour vous y aider.
Il a l’œil, c’est son métier ! La très grande majorité des agences immobilières vous propose d’estimer votre bien. L’agent se rend à votre domicile et en évalue sa valeur.
En contrepartie, il souhaitera sûrement obtenir un mandat pour la vente de votre bien.
Sur Internet, de nombreuses agences spécialisées vous propose d’évaluer en ligne votre bien immobilier.
Ce site Internet est un observatoire des prix, régulièrement actualisé. Vous décrivez votre bien grâce à un questionnaire détaillé (surface, situation, confort, etc.) pour obtenir une estimation de son prix de mise en vente.
Le célèbre site d’annonces immobilières propose aussi d’évaluer votre bien. Rendez-vous sur la rubrique Evaluation.
Bien d’autres sites Internet offrent ce type de service (gratuit ou payant), n’hésitez donc pas à estimer votre bien sur plusieurs d’entre eux pour vous faire une idée plus précise du prix de vente idéal.
Estimer la valeur de votre bien immobilier demande de la méthode. Procédez par étape !
Commencez par évaluer la qualité de votre bien en fonction des critères suivants :
♦ type de construction (ancienne, moderne) ;
♦ qualité des matériaux utilisés ;
♦ superficie, nombre de pièces ;
♦ espaces de vie extérieurs (jardin, terrasse, balcon) ;
♦ orientation ;
♦ localisation (ville, campagne, proche de la mer ou de la montagne) ;
♦ situation (à proximité de commerces, de modes de transport, de services) ;
♦ voisinage ;
♦ les plus : place de parking, garage, cave, piscine, etc.
Comparez votre bien immobilier grâce à cette évaluation aux autres biens en vente dans le voisinage :
♦ faites le tour des agences immobilière ;
♦ épluchez les annonces dans la presse ;
♦ conservez les dossiers Spécial Immobilier de la presse hebdomadaire (L’Express, Le Point, Le Nouvel Observateur, Capital).
♦ parcourez les annonces des sites Internet.
Lorsque vous vendez un bien immobilier, maison ou appartement, vous réalisez une plus-value immobilière : c’est la différence entre le prix de vente et le prix auquel vous l’aviez acheté. La plus-value est imposable… sous certaines conditions.
Vous entrez dans l’une ou l’autre de ces catégories ? Vous êtes imposable :
♦ si vous êtes domicilié en France (départements métropolitains et d’Outre-Mer, à l’exclusion des collectivité d’Outre-Mer) ;
♦ quelle que soit la situation du bien (en France ou à l'étranger) qui fait l’objet d’une plus-value (sauf dérogations résultant de conventions internationales).
Quand êtes-vous imposable sur une plus-value immobilière ? Sachez que vous ne l’êtes que lorsque la plus-value est le résultat d’opérations bien particulières :
♦ une cession à titre onéreux (vente ou échange) et non gratuite (succession ou donation);
♦ la vente d’un bien ou de droits immobiliers (votre résidence secondaire) ;
♦ la vente de titres de sociétés immobilières (SCI) ;
♦ la vente d’immeuble bâti ou non bâti ou d’un terrain à bâtir ;
♦ la plus-value n’est ni nulle ni négative ;
♦ la vente ne fait pas l’objet d’exonération.
Certaines plus-values sont exonérées d’impôt. C’est le cas notamment pour la vente de votre résidence principale. Mais il existe bien d’autres cas à avoir en tête.
La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur les plus-values.
Pour bénéficier de cette exonération, vous devez effectivement résider dans ce logement au moins 8 mois par an. L’administration fiscale s’appuiera sur quelques indices, comme votre lieu d'imposition ou l’immatriculation de votre véhicule.
Vous pouvez également vendre un logement vacant, au titre de votre résidence principale, à condition que la vente ait lieu au moins un an après la libération des lieux.
À noter qu’un dispositif particulier s'applique aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2010 avec l'allongement du délai de revente à deux ans.
À partir du 1er février 2012, la loi de finances pour 2012 prévoit une exonération de plus-value en cas de vente de votre résidence secondaire si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale.
Autre condition : vous devez réutiliser une partie du prix de vente, dans un délai de 24 mois à compter de la vente, pour acquérir ou construire votre résidence principale. L’exonération de taxe sur les plus-values sera ainsi proportionnelle à la fraction du prix de vente réemployée à cet effet.
Cette exonération est la conséquence du système de calcul de la plus-value imposable.
Jusqu’au 31 janvier 2012 compris, la plus-value imposable subit un abattement de 10 % par an à partir de la 6e année. Au-delà de 15 ans, le total de l’abattement s’élève à 100 % : la plus value imposable est égale à 0 !
À compter du 1er février 2012, l’abattement pour durée de détention qui permet de se libérer de l’imposition est repoussé à 30 ans de possession. Les plus-values immobilières bénéficient ainsi d’un abattement de :
Cette exonération est la conséquence du système de calcul de la plus-value imposable.
Vous souhaitez vendre une cave, une place de parking ou un garage… Ces biens de faible valeur (inférieur à 15.000€) sont exonérés d'impôt sur les plus-values.
Attention : quand le bien est possédé en indivision, par vous et votre conjoint par exemple, ce seuil s'apprécie au niveau de la quote-part de chacun des époux.
Vos plus-values sont exonérées d’impôt à condition que :
♦ vous ne soyez pas soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l'avant dernière année précédant celle de la vente ;
♦ votre revenu fiscal de référence l’avant-dernière année avant celle de la vente (soit 2009 pour une vente en 2011) soit inférieur à 9 876 € pour la 1re part de quotient familial, majorée de 2 637 € pour chaque demi-part supplémentaire.
♦ en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique (l'indemnité perçue est exonérée, sous réserve d'être réemployée à hauteur de 90 %, dans les 12 mois à compter de la date de son paiement) ;
♦ en cas de revente d'un bien immobilier sinistré ;
♦ en cas de vente d'un bien immobilier au profit d'organismes gérant des logements sociaux, avant le 31 décembre 2011.
La plus-value brute est le résultat d’un calcul simple : le prix de vente auquel est soustrait le prix d’acquisition de votre bien. Néanmoins, pour connaître le montant réel de la plus-value, vous devez prendre en compte les prix de vente et d’achat réels.
Déduisez du prix de cession de votre bien :
♦ la TVA ;
♦ les frais d’intermédiaire (agence, notaire) ;
♦ les indemnités d’éviction (si un locataire habitait le logement).
Ajoutez au prix d’achat de votre bien, les dépenses engagées en plus :
♦ les charges et indemnités payées au précédent propriétaire ;
♦ les frais et droits payés lors de l'acquisition à titre onéreux (soit le montant réel, évaluez-les forfaitairement à 7,5% du prix) ;
♦ les frais de voirie, réseau et distribution ;
♦ les frais de travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration à condition qu'ils n'aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu et qu’ils aient été effectués par une entreprise.
Si vous avez bénéficié d’une donation ou d’une succession, prenez en compte les frais et droits dont vous êtes acquittés.
La plus-value brute est diminuée d’un abattement fixe de 1000 € jusqu’au 31 janvier 2012 compris. Passé ce délai, cet abattement sera supprimé.
La plus-value est soumise :
Au total, vous vous acquitterez de 31,3 % d’impôts sur votre plus-value jusqu’à ces dates respectives, ou de 32,5 % passé le délai qui vous concerne.
Vous souhaitez vendre votre logement actuel pour en acheter un nouveau ? La vente tarde ? La solution : recourir à un crédit relais. Il vous permettra de financer votre nouvelle acquisition en attendant que vous trouviez un acheteur pour votre bien.
Un crédit relais est une avance que vous accorde la banque. Elle est calculée sur la base du produit de la vente future de votre bien immobilier. Lorsque vous l’avez vendu, vous remboursez l’avance.
Sachez qu’en parallèle, rien ne vous empêche de souscrire un crédit immobilier classique en complément pour financer la nouvelle acquisition.
En règle générale, le banquier vous propose un prêt relais :
♦ d’un montant situé entre 50 et 80 % du prix de vente de votre logement ;
♦ pour une durée de 1 à 2 ans ;
♦ avec des intérêts.
Par conséquent, plus vous vendez rapidement votre bien, plus le prêt relais s’avère intéressant !
Afin de mener au mieux votre opération de vente / achat avec l’aide d’un prêt relais, vous devez respecter quelques règles de prudence.
Vous êtes en passe de le vendre ? Si c’est une question de quelques semaines, vous pouvez négocier avec votre banque de prolonger d’un ou deux mois le crédit relais.
La situation est bloquée ? Vous avez le choix entre :
♦ réviser votre prix de vente à la baisse pour vendre au plus vite ;
♦ demander à la banque de transformer le crédit relais en crédit long terme.
Attention : la banque est aussi en droit d’exiger de vous le remboursement du crédit à la date prévue dans le contrat.
Si vous êtes dans l’impossibilité de le lui rembourser, vous risquez :
♦ un recouvrement par voie contentieuse ;
♦ une inscription au fichier des incidents de remboursement sur les crédits aux particuliers (FICP).
Comme pour tout crédit, vous devez vous acquitter des intérêts. Pour les payer, deux formules s’offrent à vous.
Vous remboursez chaque mois les intérêts du prêt relais.
Avantage : le montant à rembourser à la vente du bien sera limité au montant initial du crédit relais.
Si payer chaque mois des intérêts représente une charge trop lourde pour votre budget, vous pouvez décider de capitaliser les intérêts : vous remboursez en même temps le capital et les intérêts lorsque vous avez vendu votre bien.
Inconvénient : jusqu’au remboursement final, le montant des intérêts grossit.
Mandat simple, exclusif ou semi-exclusif… Si vous faites appel à un agent immobilier pour vendre votre bien, celui-ci doit vous établir un mandat. Ce document encadre sa mission.
Vérifiez que le mandat comporte :
♦ votre état civil ;
♦ le descriptif du bien ;
♦ le prix de vente ;
♦ le montant de la commission due à l’agent immobilier (les tarifs sont libres mais doivent être affichés dans l’agence) ;
♦ la durée pour laquelle le mandat est consenti (celui-ci doit toujours être limité dans le temps).
Vous restez libre de faire appel à d'autres agents immobiliers mais aussi de procéder à une recherche dite « entre particuliers ». Par conséquent, l’agent immobilier ne perçoit de votre part aucun règlement en avance. Vous lui payerez sa commission lorsqu’il aura effectivement réalisé la vente.
Vous vous engagez vis-à-vis d’une seule agence. Néanmoins, vous restez libre de prospecter de votre côté. Si vous trouvez vous-même l’acquéreur, vous ne réglez à l’agent immobilier que la moitié de ses honoraires.
Vous vous déchargez entièrement de la vente de votre bien et la confier à une seule agence qui s'occupera de toutes les démarches de la transaction. Veillez à choisir un intermédiaire en qui vous avez toute confiance. Pour ce faire, enquêtez sur les forums Internet ou suivez les conseils de vos amis s’ils ont déjà eu à faire appel à un agent immobilier.
C’est la solution idéale, si vous n’avez pas de temps à consacrer à la vente de votre bien ou si vous vivez à l’étranger.