6.1.1 Les diagnostics à réaliser  

Avant de mettre en vente votre bien, pensez à effectuer les diagnostics techniques. Plomb, amiante, risques naturels et technologiques… Ceux-ci sont devenus obligatoires ! Voici comment compléter votre dossier de diagnostics techniques.

Vous êtes à la recherche d’un diagnostiqueur ? Sachez qu’un annuaire institutionnel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est consultable en quelques clics sur Internet. Trouver un diagnostiqueur

Le constat de risque d’exposition au plomb

Sachez qu’il ne concerne que les logements construits avant le 1er janvier 1949.

• Si votre bien fait partie d’une copropriété, le diagnostic ne sera réalisé que dans les parties privatives de votre logement.

• Si le constat révèle l’absence de plomb, il sera joint au dossier de diagnostics techniques : le futur propriétaire n’aura plus à s’en charger.

Attention : la présence de plomb dans les revêtements ou les peintures peut provoquer chez les occupants du logement de graves intoxications.

Le diagnostic amiante

Il concerne les logements situés dans les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

Non limité dans le temps, le constat, une fois réalisé, est ajouté au dossier de diagnostics techniques et n’a plus à être refait.

Le diagnostic termites

Commencez par vous renseigner auprès de votre mairie pour savoir si votre logement est situé dans une zone nécessitant ce diagnostic :

• Si tel est le cas, vous devez réaliser le diagnostic.
• Si votre logement est au sein d’une copropriété, le constat ne porte que sur les parties privatives.
• Sa durée de validité est de seulement 3 mois.

Le diagnostic gaz

Vous êtes concerné par ce diagnostic si votre logement possède une installation intérieure de gaz naturelle datant de plus de 15 ans.

• Votre logement est situé dans une copropriété ? Le constat ne porte que sur les parties privatives.
• Sa durée de validité est de 3 ans.

L’état des risques naturels et technologiques

Si votre bien immobilier est situé dans une zone menacée par des risques naturels (inondations, glissements de terrains, séisme) ou technologiques (proximité d’une usine chimique), vous devez effectuer un état des risques naturels et technologiques.

• Ces zones sont fixées par arrêté préfectoral : renseignez-vous auprès de votre préfecture.
• Au moment de la vente, le diagnostic doit dater de moins de 6 mois.

Le diagnostic performance énergétique

Il s’agit d’une évaluation de la performance énergétique de votre logement. Le document remis par le diagnostiqueur indique :

• les principales caractéristiques du bâtiment et de ses équipements thermiques ;

• une estimation de la consommation annuelle d'énergie et de son coût (étiquette Énergie) ;

• la quantité de CO2 émise du fait de cette consommation (étiquette Climat) ;

• une analyse des écarts entre les consommations réelles et les consommations théoriques du logement ;

• des recommandations pour maîtriser les consommations d'énergie (notamment les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du logement).

Que signifient les deux étiquettes du DPE ?

L’étiquette Énergie permet de classer le logement en fonction de sa consommation annuelle d’énergie.

Classe A : moins de 50 Kw/m2 par an
Classe B : de 51 à 90 Kw/m2 par an
Classe C : de 91 à 150 Kw/m2 par an
Classe D : de 151 à 230 Kw/m2 par an
Classe E : de 231 à 330 Kw/m2 par an
Classe F : de 331 à 450 Kw/m2 par an
Classe G : supérieur à 450 Kw/m2 par an

Les différentes classes sont identifiables par un dégradé de couleurs : du vert foncé pour la classe A des logements économes en énergie au rouge pour la classe des logements particulièrement énergivores.

L’étiquette Climat permet de classer le logement en fonction de la quantité de CO2 émise.

Classe A : moins de 5 Kg de CO2/m2 par an
Classe B : de 6 à 10 Kg de CO2/m2 par an
Classe C : de 11 à 20 Kg de CO2/m2 par an
Classe D : de 21 à 35 Kg de CO2/m2 par an
Classe E : de 36 à 55 Kg de CO2/m2 par an
Classe F : de 56 à 80 Kg de CO2/m2 par an
Classe G : supérieure à 80 Kg de CO2/m2 par an

Comme pour l’étiquette Énergie, un dégradé de couleurs permet d’identifier au premier coup d’œil la classe à laquelle appartient le logement.

Pour réaliser le DPE de votre logement, faites appel à un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'Accréditation. Renseignez-vous auprès des Espaces Info Energie de l'ADEME.
Il est valable 10 ans.

Bon à savoir : le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé à tout avant-contrat (promesse de vente, compromis de vente) ou à l'acte authentique de vente portant sur le bien immobilier. Il est établi à vos frais, en tant que vendeur. Dès la mise en vente du bien, vous devez tenir le DPE à la disposition des acheteurs. Vous devez en outre faire figurer le résultat du DPE sur votre annonce immobilière.

Le diagnostic des installations électriques

Si votre installation électrique intérieure a plus de quinze ans, vous devez la remettre à neuf. Profitez-en pour faire un constat. Il est valable 3 ans.

6.1.2 Manquements : quelles sanctions   

Ne prenez pas à la légère les diagnostics techniques… Vous pouvez risquer gros !

Vous êtes responsable au titre des vices cachés

En effet, si, le jour de la signature de la vente, le dossier des diagnostics techniques n’est pas complet, vous êtes considéré comme responsable au titre des vices cachés en cas d'apparition d'un dommage ou d’un risque pour le futur propriétaire.

Celui-ci pourra :

♦ exiger l’annulation de la vente ;
♦ demander une réduction du prix de vente.

Cas particulier : le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative ! L’acheteur ne peut donc pas se retourner contre vous si vous ne l’avez pas ajouté au dossier des diagnostics techniques.

6.3.1 Quelles sont les plus-values immobilières imposables   

Lorsque vous vendez un bien immobilier, maison ou appartement, vous réalisez une plus-value immobilière : c’est la différence entre le prix de vente et le prix auquel vous l’aviez acheté. La plus-value est imposable… sous certaines conditions.

Qui est imposable au titre des plus-values ?

• Les personnes physiques : vous, votre conjoint, un parent à votre charge, etc.
• Les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu.

Vous entrez dans l’une ou l’autre de ces catégories ? Vous êtes imposable :

♦ si vous êtes domicilié en France (départements métropolitains et d’Outre-Mer, à l’exclusion des collectivité d’Outre-Mer) ;
♦ quelle que soit la situation du bien (en France ou à l'étranger) qui fait l’objet d’une plus-value (sauf dérogations résultant de conventions internationales).

Quelles sont les opérations imposables ?

Quand êtes-vous imposable sur une plus-value immobilière ? Sachez que vous ne l’êtes que lorsque la plus-value est le résultat d’opérations bien particulières :

♦ une cession à titre onéreux (vente ou échange) et non gratuite (succession ou donation);
♦ la vente d’un bien ou de droits immobiliers (votre résidence secondaire) ;
♦ la vente de titres de sociétés immobilières (SCI) ;
♦ la vente d’immeuble bâti ou non bâti ou d’un terrain à bâtir ;
♦ la plus-value n’est ni nulle ni négative ;
♦ la vente ne fait pas l’objet d’exonération.

Bon à savoir !

La plus-value est réduite de 10 % par an de détention du bien immobilier au-delà de la 5e année. Elle est donc exonérée au bout de quinze ans de détention. Attention : à compter du 1er février 2012, la plus-value ne sera plus exonérée au bout de quinze ans mais au bout de trente ans de détention.

6.3.2 Quelles sont les plus-values immobilières exonérées   

Certaines plus-values sont exonérées d’impôt. C’est le cas notamment pour la vente de votre résidence principale. Mais il existe bien d’autres cas à avoir en tête.
 

Cession de votre résidence principale

La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur les plus-values.

Pour bénéficier de cette exonération, vous devez effectivement résider dans ce logement au moins 8 mois par an. L’administration fiscale s’appuiera sur quelques indices, comme votre lieu d'imposition ou l’immatriculation de votre véhicule.

Vous pouvez également vendre un logement vacant, au titre de votre résidence principale, à condition que la vente ait lieu au moins un an après la libération des lieux.

À noter qu’un dispositif particulier s'applique aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2010 avec l'allongement du délai de revente à deux ans.

Cession de votre résidence secondaire

À partir du 1er février 2012, la loi de finances pour 2012 prévoit une exonération de plus-value en cas de vente de votre résidence secondaire si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale.

Autre condition : vous devez réutiliser une partie du prix de vente, dans un délai de 24 mois à compter de la vente, pour acquérir ou construire votre résidence principale. L’exonération de taxe sur les plus-values sera ainsi proportionnelle à la fraction du prix de vente réemployée à cet effet.

Cession d’un bien possédé depuis 30 ans

Cette exonération est la conséquence du système de calcul de la plus-value imposable.

Jusqu’au 31 janvier 2012 compris, la plus-value imposable subit un abattement de 10 % par an à partir de la 6e année. Au-delà de 15 ans, le total de l’abattement s’élève à 100 % : la plus value imposable est égale à 0 !

À compter du 1er février 2012, l’abattement pour durée de détention qui permet de se libérer de l’imposition est repoussé à 30 ans de possession. Les plus-values immobilières bénéficient ainsi d’un abattement de :

• 2 % par an entre la 6e année et la 17e année de détention, soit un abattement total de 24 % au terme de cette période ;

• 4 % par an entre la 18e année et la 24e année, soit un abattement total de 52 % au terme de cette période (24 % et 28 %) ;

• 8 % par an pour chaque année de détention de la 25e année jusqu'à la 30e année, à l’issue de cette période, l’abattement est total.

Cession d’un bien possédé depuis 15 ans

Cette exonération est la conséquence du système de calcul de la plus-value imposable.

• La plus-value imposable subit un abattement de 10 % par an à partir de la 6e année.
• Au-delà de 15 ans, le total de l’abattement s’élève à 100 % : la plus-value imposable est égale à 0 !

Cession d’un bien inférieur à 15 000 €

Vous souhaitez vendre une cave, une place de parking ou un garage… Ces biens de faible valeur (inférieur à 15.000€) sont exonérés d'impôt sur les plus-values.

Attention : quand le bien est possédé en indivision, par vous et votre conjoint par exemple, ce seuil s'apprécie au niveau de la quote-part de chacun des époux.

Vous êtes titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité

Vos plus-values sont exonérées d’impôt à condition que :
♦ vous ne soyez pas soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l'avant dernière année précédant celle de la vente ;
♦ votre revenu fiscal de référence l’avant-dernière année avant celle de la vente (soit 2009 pour une vente en 2011) soit inférieur à 9 876 € pour la 1re part de quotient familial, majorée de 2 637 €  pour chaque demi-part supplémentaire.

Autres cas d’exonérations :

♦ en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique (l'indemnité perçue est exonérée, sous réserve d'être réemployée à hauteur de 90 %, dans les 12 mois à compter de la date de son paiement) ;
♦ en cas de revente d'un bien immobilier sinistré ;
♦ en cas de vente d'un bien immobilier au profit d'organismes gérant des logements sociaux, avant le 31 décembre 2011.

6.3.3 Comment calculer sa plus-value   

La plus-value brute est le résultat d’un calcul simple : le prix de vente auquel est soustrait le prix d’acquisition de votre bien. Néanmoins, pour connaître le montant réel de la plus-value, vous devez prendre en compte les prix de vente et d’achat réels.

Quel est le prix de vente réel ?

Déduisez du prix de cession de votre bien :

♦ la TVA ;
♦ les frais d’intermédiaire (agence, notaire) ;
♦ les indemnités d’éviction (si un locataire habitait le logement).

Quel est le prix d’acquisition réel ?

Ajoutez au prix d’achat de votre bien, les dépenses engagées en plus :

♦ les charges et indemnités payées au précédent propriétaire ;
♦ les frais et droits payés lors de l'acquisition à titre onéreux (soit le montant réel, évaluez-les forfaitairement à 7,5% du prix) ;
♦ les frais de voirie, réseau et distribution ;
♦ les frais de travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration à condition qu'ils n'aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu et qu’ils aient été effectués par une entreprise.

Si vous avez bénéficié d’une donation ou d’une succession, prenez en compte les frais et droits dont vous êtes acquittés.

Quels sont les abattements prévus ?

La plus-value brute est diminuée d’un abattement fixe de 1000 € jusqu’au 31 janvier 2012 compris. Passé ce délai, cet abattement sera supprimé.

6.3.4 Quel est le montant de l’impôt   

La plus-value est soumise :

• au titre de l’impôt sur le revenu, à un prélèvement forfaitaire de 19 % ;
• au titre des prélèvements sociaux, à un taux de 12,3 % qui va connaître une augmentation : en effet, une hausse concernant les produits de placement sera applicable à compter du 1er octobre 2011, et une hausse relative aux revenus du patrimoine s’appliquera rétroactivement dès le 1er janvier 2011 (pour pouvoir être imposés en 2012). À ces dates respectives, selon le cas qui vous concerne, le taux d'imposition pour les prélèvements sociaux passera à 13,5 %.

Au total, vous vous acquitterez de 31,3 % d’impôts sur votre plus-value jusqu’à ces dates respectives, ou de 32,5 % passé le délai qui vous concerne.

6.4.1 Qu’est-ce qu’un prêt relais   

Vous souhaitez vendre votre logement actuel pour en acheter un nouveau ? La vente tarde ? La solution : recourir à un crédit relais. Il vous permettra de financer votre nouvelle acquisition en attendant que vous trouviez un acheteur pour votre bien.

Le prêt relais : une avance de votre banquier

Un crédit relais est une avance que vous accorde la banque. Elle est calculée sur la base du produit de la vente future de votre bien immobilier. Lorsque vous l’avez vendu, vous remboursez l’avance.

Sachez qu’en parallèle, rien ne vous empêche de souscrire un crédit immobilier classique en complément pour financer la nouvelle acquisition.

Les caractéristiques du prêt relais

En règle générale, le banquier vous propose un prêt relais :

♦ d’un montant situé entre 50 et 80 % du prix de vente de votre logement ;
♦ pour une durée de 1 à 2 ans ;
♦ avec des intérêts.

Par conséquent, plus vous vendez rapidement votre bien, plus le prêt relais s’avère intéressant !

Quelles précautions prendre ?

Afin de mener au mieux votre opération de vente / achat avec l’aide d’un prêt relais, vous devez respecter quelques règles de prudence.

• Concernant le montant du crédit : faites en sorte de conserver une marge de manœuvre par rapport au prix de vente. N’oubliez pas que vous aurez des intérêts à payer.
• Concernant la vente de votre bien : n’attendez pas les derniers mois avant l’échéance du crédit si vous rencontrez des difficultés à vendre. Soyez vigilant : restez en contact avec l’intermédiaire en charge de la vente, suivez les visites (leur fréquence, les retours des acheteurs potentiels), vérifiez que le prix demandé n’est pas excessif par rapport à ceux en cours sur le marché, etc.

Et si la vente n’a pas lieu dans le délai imparti ?

Vous êtes en passe de le vendre ? Si c’est une question de quelques semaines, vous pouvez négocier avec votre banque de prolonger d’un ou deux mois le crédit relais.

La situation est bloquée ? Vous avez le choix entre :

♦  réviser votre prix de vente à la baisse pour vendre au plus vite ;
♦ demander à la banque de transformer le crédit relais en crédit long terme.

Attention : la banque est aussi en droit d’exiger de vous le remboursement du crédit à la date prévue dans le contrat.

Si vous êtes dans l’impossibilité de le lui rembourser, vous risquez :

♦ un recouvrement par voie contentieuse ;
♦ une inscription au fichier des incidents de remboursement sur les crédits aux particuliers (FICP).

6.4.2 Comment payer les intérêts   

Comme pour tout crédit, vous devez vous acquitter des intérêts. Pour les payer, deux formules s’offrent à vous.

Mensualisez vos intérêts

Vous remboursez chaque mois les intérêts du prêt relais.

Avantage : le montant à rembourser à la vente du bien sera limité au montant initial du crédit relais.

Capitalisez vos intérêts

Si payer chaque mois des intérêts représente une charge trop lourde pour votre budget, vous pouvez décider de capitaliser les intérêts : vous remboursez en même temps le capital et les intérêts lorsque vous avez vendu votre bien.

Inconvénient : jusqu’au remboursement final, le montant des intérêts grossit.

Bon à savoir !

Si vous souscrivez un prêt relais, vous bénéficiez, comme pour les autres prêts immobiliers, d’un crédit d’impôt qui s’élève à 40 % des intérêts payés au titre de la première annuité dans les conditions fixées par la réglementation.